Wohnungsmarkt: BGH erleichtert Kündigung wegen Eigenbedarfs

Nach einem neuen Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) können Vermieter Eigenbedarfskündigungen leichter durchsetzen. Auch wenn der Vermieter es versäumt, dem gekündigten Mieter eine frei werdende Wohnung im Haus als Ersatz anzubieten, ist die Eigenbedarfskündigung wirksam. Der Vermieter muss wegen der Pflichtverletzung nur Schadenersatz zahlen. Bisher galt, dass die Pflichtverletzung die Eigenbedarfskündigung unwirksam macht. Diese Rechtsprechung hat der BGH nun aufgegeben. In dem dem Urteil zugrunde liegenden Fall geht es um eine Fünfzimmerwohnung in München. Die Mieter wohnen dort bereits seit 1985 und zahlen den für Münchener Verhältnisse äußerst günstigen Preis von nur knapp 1400 Euro für 166 Quadratmeter

Eine Gesellschaft des bürgerlichen Rechts, der vier Gesellschafter angehören, kaufte das Anwesen 1991. Drei Jahre später begann sie mit der Sanierung und wandelte danach die Wohnungen in Eigentumswohnungen um. Einige sind bereits verkauft. Die Fünfzimmerwohnung, um die gestritten wird, ist die einzige noch nicht sanierte im Haus. Im September 2013 erhielten die langjährigen Mieter die Kündigung, weil die Tochter eines Gesellschafters dort einziehen wolle. Es handelte sich also um eine Eigenbedarfskündigung. Nach dem Gesetz sind solche Eigenbedarfskündigungen mindestens drei Jahre lang ausgeschlossen, wenn die Wohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt wird. Aber diese Sperrfrist war längst abgelaufen.

Eigenbedarf auch bei GbR

Während der Kündigungsfrist wurde eine Zweizimmerwohnung im Erdgeschoss des Hauses frei. Die wurde den gekündigten Mietern jedoch nicht angeboten. Grundsätzlich besteht bei Eigenbedarfskündigungen aber eine Anbietpflicht des Vermieters. Es kam zum Rechtsstreit. Das Amtsgericht München wies die Kündigungs- und Räumungsklage mit der Begründung ab, die Eigenbedarfskündigung sei unwirksam. Denn die frei gewordene Wohnung im Erdgeschoss hätte angeboten werden müssen.

In der Berufung vor dem Landgericht München blieb die Kündigungsklage der Vermieter ebenfalls erfolglos, allerdings mit einer anderen Begründung: Eigenbedarf könnten nur natürliche Personen geltend machen, nicht aber eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR). Das hatte der BGH vor rund zehn Jahren anders entschieden. Das Landgericht München hielt diese Rechtsprechung aber für falsch, zumal die GbR in anderen Rechtsbeziehungen inzwischen eher als juristische Person behandelt werde. Außerdem wäre ein Mieter bei großen Gesellschaften einem unüberschaubaren Risiko möglicher Eigenbedarfskündigungen ausgesetzt. So trieb das Münchener Landgericht den Fall noch einmal ganz bewusst vor den BGH. Der blieb am Mittwoch aber bei seiner Rechtsprechung, dass auch die Mitglieder einer Gesellschaft Eigenbedarf für sich oder Angehörige geltend machen können. Auch Erbengemeinschaften könnten viele Mitglieder haben, trotzdem könne jedes Mitglied einer Erbengemeinschaft Eigenbedarf anmelden, so der BGH. Eine GbR sei nicht anders zu behandeln.

Mieter kann Schadensersatz fordern

Überraschenderweise ließ der BGH aber auch das Argument des Amtsgerichts nicht gelten. Den Mietern hätte zwar die frei gewordene Zweizimmerwohnung angeboten werden müssen, entschieden auch die Bundesrichter. Die Pflichtverletzung führe aber nicht zur Unwirksamkeit der Kündigung. Vielmehr löse sie eine Schadenersatzpflicht des Vermieters aus. Die Mieter können also höhere Umzugskosten oder Maklerprovision geltend machen. In diesem Punkt änderte der BGH seine bisherige Rechtsprechung – und erleichterte damit die Durchsetzung von Eigenbedarfskündigungen.

Ganz zu Ende ist der Rechtsstreit allerdings noch nicht. Der Fall wurde zurückverwiesen, weil das Landgericht das Recht auf Eigenbedarfskündigung grundsätzlich verneint hatte. Deshalb hatte es gar nicht weiter geprüft, ob bei den Mietern eventuell ein sozialer Härtegrund vorliegt und ihnen deshalb nicht gekündigt werden kann. Dies muss das Landgericht noch nachholen (AZ: VIII ZR 232/15).